Bayangno kedadeyan sing wis biasa: sampeyan kirim dhuwit 12 yuta THB kanggo tuku villa ing Phuket, pengacara Thai gawe perusahaan sing 51%-e didaftar atas jeneng telung wong Thai, dene sampeyan dhewe (wong asing) nyekel 49% plus hak tandha tangan direktur. Skema kaya iki lumrah wae ing Thailand meh 20 taun. Nanging wiwit 1 Agustus 2026, Department of Business Development (DBD) njaluk telung pemegang saham Thai kasebut nuduhake rekening koran bank, lan kudu njelasake asal-usul dhuwit sing dienggo tuku saham mau.
Singkate ngene: Order DBD No. 2/2569 iki ora nglarang wong asing melu investasi, lan ora ngobatalke perusahaan sing wis kadhaftar sadurunge. Sing diowahi yaiku, akal-akalan nominee murah nganggo pemegang saham Thai sing mung 'nama tempelan' saiki wis meh mokal ditindakake, amarga registrar saiki nlusur aliran dhuwit saka pemegang saham tekan perusahaan kanthi lengkap, ora mung mriksa struktur modal ing kertas.
Pendaptaran anyar sing paling gedhe risikone. Perusahaan sing wis kadhaftar nganggo Order 2/2568 sadurunge tanggal iki, tetep sah lan ora bakal diperiksa ulang kanthi surut.
Apa Sing Sejatine Diganti Order 2/2569?
Order 2/2569 mulai berlaku 1 Agustus 2026, ngganti loro instrumen sadurunge, yaiku Order 2/2568 lan Order 1/2569. Sing paling penting, cara mriksane wis owah total: biyen registrar mung ndelok hasil akhir, pirang persen saham dicekel sapa. Saiki registrar ndelok asale dhuwit, sadurunge dhuwit mau dadi saham.
Yen ana partisipasi wong asing ing pendaptaran anyar, DBD saiki njaluk:
- Rekening koran bank saka pemegang saham Thai
- Rekening koran saka akun perusahaan sing nampa dhuwit
- Investment Explanation Letter sing ditandatangani pribadi
Verifikasi iki ditindakake pas wektu pendaptaran utawa amandemen, dudu mengko wektu audit pajak. Aturan iki nglingkupi pembentukan perusahaan lan persekutuan (partnership) kanthi partisipasi wong asing kurang saka 50%, uga amandemen apa wae sing nambahake pemegang saham minoritas wong asing utawa penandatangan wong asing.
Kena Apa Kok Owahane Saiki, Ora Wingi-Wingi?
Angka 49% kae ora tekan saka logika ekonomi, nanging saka kompromi. Foreign Business Act 1999 nutup telung dhaftar usaha kanggo wong asing, kalebu dodolan lahan lan mayoritas jasa, lan nemtokake perusahaan 'asing' yaiku sing modal-e 50% luwih dicekel wong non-lokal. Pasar banjur nggawe rumus dhewe: 49% kanggo wong asing, 51% kanggo wong Thai. Sapa wong Thai kasebut, lan saka ngendi dhuwite kanggo tuku saham, meh ora ana sing perduli suwene pirang-pirang taun.
Miturut estimasi pasar, ewonan villa lengkap lahan ing Phuket, Koh Samui, lan Pattaya wis dibangun nganggo skema kaya iki. Sejatine, secara hukum iki tetep rawan: Land Code kanthi jelas nglarang wong asing entuk lahan liwat proksi (wakil), lan sacara teori Department of Lands bisa meksa lahan kasebut didol. Nanging praktike, sadurunge 2024, prekara iki meh ora tau ditindaklanjuti serius.
Owahane ora diwiwiti saka sektor properti. Diwiwiti saka investigasi pencucian uang lan bisnis resort 'grey-market': toko sewa, bar, dive center, agen travel sing sacara formal diduweni wong Thai kanthi gaji 15.000 THB sebulan, nanging kadhaftar duwe modal pirang-pirang yuta baht. Saka kono, logika sing padha nyebar tekan kabeh sing didaftarke ing DBD.
Piye Registrar Saiki Nglacak Dhuwit?
Order 2/2569 sejatine yaiku owahane fokus iki, sing digawe resmi. Biyen registrar ndelok strukture. Saiki, registrar ndelok sumbere.
Contone: pemegang saham Thai sing nyatakake nyumbang 510.000 THB saka total modal kadhaftar 1 yuta THB, saiki kudu nuduhake rekening koran sing mbuktekake dhuwit mau ana ing endi sadurunge dipindhah, lan rekening perusahaan sing nampa. Investment Explanation Letter ditandatangani pribadi, lan sing tandha tangan tanggung jawab isine.
Iki sing ngrusak skema paling populer pirang-pirang taun kepungkur. Akeh skema nganggo loro trik: saham preferen kanthi hak swara winates, sing menehi kontrol efektif kanggo wong asing sanajan mung 49%, lan utang sing dienggo wong asing kanggo mbiayai diam-diam bagean saham mitra Thai. DBD wis suwe nganggep trik kapisan minangka tandha bahaya nominee. Trik kaping loro, saiki kaweruhan cetha ing rekening koran: dhuwit mlebu ing rekening pemegang saham Thai pirang-pirang dina sadurunge pendaptaran, kanthi jumlah sing pas cocog karo sumbangane. Kepandaian hukum ora tahan nglawan kronologi bank.
Perusahaan Lawas Isih Aman, Nanging Nganti Kapan?
Sing ora ditindaki Order iki uga penting, sanajan panic sing muncul kaya-kaya nuduhake liyane. Ora ana audit surut. Perusahaan sing kadhaftar taun 2021 utawa 2025 ora dadi ilegal dhadhakan tanggal 1 Agustus 2026, lan ora otomatis ditandhani.
Risiko teka ing momen liya: pergantian direktur, dodolan saham, owahan modal, utawa nambah penandatangan wong asing. Kabeh iku njalari file sing kudu digawa dokumen lengkap versi anyar. Skema lawas ora dibubrah, nanging dikunci ing panggone. Ninggalke skema mau, saiki luwih angel tinimbang mlebu.
Yen sampeyan wis nduweni properti liwat perusahaan Thai, langkah wicaksana yaiku audit sadurunge ana owahan register sing kepekso. Priksa apa sing ndhukung sumbangan pemegang saham Thai, sapa penandatangane, lan amandemen apa sing bakal dibutuhake ing 2 taun ngarep. Luwih murah ngresiki saiki tinimbang nemokake masalah pas dina file.
Yen Duwe Budget Villa Nganti 25 Yuta THB, Perusahaan Iku Layak Ora?
Pandhangan kita: kanggo villa kanthi harga nganti kira-kira 25 yuta THB, gawe perusahaan saiki ora sepadan. Sewa tanah kadhaftar 30 taun (registered leasehold) miturut Land Code menehi tenure sing dilindhungi, biaya rawate luwih murah, lan ora perlu file taunan, audit, utawa mitra Thai sing 'urip' terus dilibatake.
Nanging kudu jujur: pengadilan Thai konsisten ora ngakoni perpanjangan lewih 30 taun minangka wajib kanggo pemilik lahan anyar. Iki kekurangan sing nyata, lan ngaku-aku ora ana masalah kono ya ora jujur. Nanging dibandhingke karo kabeh risiko liyane, struktur nominee sing wis kadaluwarsa, luwih ala.
Saran iki OJO dipacak yen sampeyan njalankake bisnis operasional tenanan, hotel, manufaktur, ekspor, utawa grup restoran kanthi turnover nyata. Ing kasus kuwi, perusahaan kanthi mitra Thai tenanan sing nyata-nyata investasi modal lan melu ngatur usaha, iku struktur normal lan sah sacara hukum. Order 2/2569 ngoyak fiksi, dudu bisnis. Kanggo proyek luwih gedhe, ana rute liya: Foreign Business License utawa promosi BOI, sing ngidini kepemilikan wong asing nganti 100%.
Apa Wae Sing Kudu Disiapke Sadurunge Mangkat menyang Thailand?
Poin praktis sing kudu diinget: tanda tangan dokumen pendirian lan mbukak rekening bank korporat ing Thailand meh mesthi mbutuhake kahadiran pribadi, lan bank Thai ing taun 2026 wis luwih ketat soal akun jinis iki, kerep njaluk kunjungan kaping pindho. Yen sampeyan planning kanggo pendaptaran, sisihke wektu paling sethithik seminggu ing Thailand, amarga njadwal ulang jadwal bank sasi ngarep bisa luwih larang tinimbang tiket pesawat dhewe.
Sumber: AIM Bangkok