Yen sampeyan lagi nunggu unit kondominium ing Phuket sing wis suwe banget ora rampung-rampung, terus pengembange ngirim email singkat 'force majeure amarga krisis BBM', pitakonan pisanan sing kudu metu yaiku: apa iki bener-bener alesan sing sah miturut hukum Thailand, utawa mung cara ngalis saka tanggung jawab?
Jawaban singkate ngene: force majeure miturut hukum Thailand (Pasal 8 lan 219 Kitab Undhang-undhang Perdata lan Dagang Thailand) mung bisa dienggo yen kedadeyane bener-bener ora bisa didhugani lan ora bisa dihindari, kaya bencana alam, perang, pandemi, utawa larangan resmi pamarentah. Mundhake regane material bangunan piyambak, umume ora kalebu alesan sing sah. Pengembang kudu bisa mbuktekake sesambungan sing jelas antarane kedadeyan mau lan kelambatan proyek, lan pembeli duwe hak nampa layang resmi sing nyebutake alesan tepat sarta jadwal anyar.
Iki dudu isu teori. Miturut data industri, pasar kondominium off-plan ing Phuket nyatet transaksi kira-kira 470 milyar Baht antarane taun 2021 nganti 2025, kanthi pembeli asing nyakup sekitar 60% saka kabeh transaksi. Nanging perlindhungan pembeli lan pengawasane isih relatif lemah. Dhuwit muka (deposit) sing dibayar sadurunge tandha tangan kontrak, asring ora ana jaminan bali yen proyeke mandheg.
Sing Kudu Sampeyan Ngerti Luwih Dhisik
- Force majeure miturut hukum Thailand yaiku kedadeyan sing ora bisa didhugani lan ora bisa dihindari (Pasal 8 Kitab Undhang-undhang Perdata lan Dagang Thailand)
- Pengembang kudu mbuktekake ana sesambungan sebab-akibat sing jelas lan terdokumentasi antarane kedadeyan force majeure lan kelambatan sing kedadeyan
- Pembeli duwe hak nampa pemberitahuan tertulis resmi sing nyebutake alesan pasti sarta jadwal anyar
- Kelambatan force majeure sing umum ing taun 2025-2026 biyasane antarane 3 nganti 12 wulan
- Kontrak sing dadi patokan utama: yen ora ana klausul force majeure ing kontrak, pengembang ora bisa langsung nggunakke alesan iki tanpa proses pengadilan kapisah
- Dokumentasi iku kunci: pembeli sing rajin nyimpen cathetan lan bukti, posisine luwih kuwat kanggo mbela hak-hake
Papat Skenario sing Bisa Dumadi lan Cara Nanggapi
Skenario 1: Force majeure sing nyata lan bisa diverifikasi
Contone krisis BBM nasional sing kekonfirmasi utawa larangan resmi saka pamarentah. Ing kahanan iki, wajar yen sampeyan nrima kelambatane, nanging tetep kudu njaluk pemberitahuan tertulis kanthi jadwal anyar sing jelas, sarta njaluk kompensasi (diskon biaya layanan utawa upgrade finishing). Risikone rendah yen pengembange wis mapan lan modale kuwat.
Skenario 2: Force majeure mung dadi kedhok
Ana pengembang sing nyebut krisis BBM, nanging alesan sejatine yaiku kurang dana utawa perencanaan proyek sing awut-awutan. Pembeli kudu njaluk pengacara independen mriksa kontrak, lan nyocogake alesan sing diaku karo kahanan pasar sing sejatine. Pengadilan Thailand biyasane teliti banget mriksa klaim force majeure kaya ngene.
Skenario 3: Kelambatan suwe, pengembang meneng wae
Iki pola sing paling ngeri-ngerini. Ora ana pemberitahuan, ora ana jadwal anyar, kantor pemasaran ora bisa dihubungi. Iki tandha bahaya sing kudu langsung ditindakake: kirim layang resmi (dilengkapi terjemahan Thailand sing dilegalisir notaris) lan lapor menyang Office of the Consumer Protection Board (OCPB) Thailand. Uga disaranake nggandheng pengacara lokal kanthi bebarengan.
Skenario 4: Pembeli pengin mbatalake kontrak
Yen kelambatane wis kliwat suwe saka wektu wajar (umume luwih saka 12 wulan), pembeli bisa njaluk pembatalan kontrak lan bali dhuwit (refund). Nanging syarat refund gumantung isi kontrak, lan pengembang asring nahan 10% nganti 30% saka dhuwit sing wis dibayar. Proses gugatan perdata ing Thailand biyasane mbutuhake wektu 1 nganti 2 taun.
Tabel Perbandingan: Ngenali Jinis Force Majeure
| Parameter | Force Majeure Sejati | Force Majeure Diragukan | Skema Penipuan |
|---|---|---|---|
| Pemberitahuan | Layang resmi kanthi tanggal lan alesan jelas | Lisan utawa email samar, tanpa rincian | Ora ana komunikasi babar pisan |
| Bukti | Sumber pamarentah, media, laporan industri | Pernyataan umum, tanpa spesifik | Ora ana dokumen sing diwenehake |
| Jadwal anyar | Jadwal bertahap sing jelas | Janji-janji samar | Tenggat terus molor |
| Tindakan pembeli | Nrima, dokumentasikake, pantau progres | Review kontrak independen | Langsung pengacara lan lapor OCPB |
| Kemungkinan refund | Dhuwur (sawise proyek rampung) | Sedheng (liwat negosiasi) | Rendah (kudu liwat pengadilan) |
Risiko Utama lan Kesalahan sing Kerep Kelakon
Risiko 1: Nandatangani kontrak tanpa batas wektu kanggo kelambatan force majeure. Cara ngatasi: sadurunge tandha tangan, pesthekake kontrak nyebutake batas maksimal kelambatan force majeure (contone 180 dina), sawise iku pembeli duwe hak mbatalake kontrak.
Risiko 2: Ora nyimpen dokumentasi kedadeyan. Cara ngatasi: simpen kabeh korespondensi, foto lokasi proyek kanthi rutin, lan cathet tanggal saben telepon lan pertemuan. Pengadilan Thailand nrima tangkapan layar aplikasi pesen minangka bukti sing sah.
Risiko 3: Ngandelake janji lisan saka agen penjualan. Cara ngatasi: kesepakatan apa wae kudu didokumentasikake tertulis nganggo basa Thailand lan ditandatangani perwakilan perusahaan sing sah.
Risiko 4: Nganggep template hukum negara asal bisa langsung dienggo ing Thailand. Cara ngatasi: sewa pengacara sing khusus nangani properti Thailand. Kerangka hukum manca ora bisa langsung diterapake tanpa penyesuaian.
Risiko 5: Negosiasi dhewekan tanpa kemampuan basa Thailand. Cara ngatasi: gawa penerjemah utawa pengacara sing bisa rong basa. Pengadilan lan instansi pamarentah Thailand mung nggunakake basa Thailand.
Risiko 6: Tuku saka pengembang tanpa mriksa kestabilan finansiale. Cara ngatasi: cek registrasi perusahaan liwat Department of Business Development (DBD), tliti portofolio proyek sing wis rampung, sarta priksa laporan keuangan sadurunge komitmen.
Konteks sing Luwih Amba: Pengawasan Saya Ketat
Otoritas Thailand saiki lagi nyoba ngetatake pengawasan struktur kepemilikan asing, kalebu meriksa luwih saka 11.400 perusahaan sing kaitan karo nominee mung ing Koh Samui lan Koh Phangan wae. Iki tandha yen pasar lagi tumuju regulasi sing luwih ketat, lan klaim force majeure dadi salah siji saka sawetara babagan sing saya suwe saya dadi sorotan hukum.
Dadi pembeli sing wicaksana ora perlu panik, nanging uga ora oleh mung meneng wae. Force majeure iku mekanisme hukum, dudu alesan sakarepe dhewe sing bisa ngilangi tanggung jawab pengembang. Tugas sampeyan: dokumentasikake kabeh, verifikasi alesan sing diomongake, lan gandheng profesional secepete. Saya cepet sampeyan tumindak, saya gedhe peluang kanggo nglindhungi investasi sampeyan.
Sumber: The CITY - Asia
Arep investasi properti ing Thailand? Tim Properti Thailand siap mbantu sampeyan golek properti sing pas, kanthi due diligence sing bener saka wiwitan.